Declarando Renda de Aluguel no Exterior nos Impostos Americanos

Voce Deve Declarar Renda de Aluguel no Exterior nos Impostos Americanos?

Sim. Se voce e cidadao americano, titular de green card ou residente estrangeiro (incluindo a maioria dos portadores de visto que passam no Substantial Presence Test), deve declarar sua renda mundial - incluindo renda de aluguel de imoveis localizados fora dos Estados Unidos.

A renda de aluguel no exterior e declarada no Schedule E (Renda e Perdas Suplementares), anexado ao Formulario 1040. Nao ha isencao para renda de aluguel simplesmente porque o imovel esta localizado em outro pais.

Como Converter Renda de Aluguel no Exterior para Dolares Americanos

Todos os valores na sua declaracao americana devem estar em dolares americanos. Para renda de aluguel paga em moeda estrangeira, voce deve converter usando uma taxa de cambio aceitavel:

• Taxa media anual: Aceitavel para renda recebida ao longo do ano. O IRS e o Departamento do Tesouro dos EUA publicam taxas medias anuais.
• Taxa spot na data de recebimento: Use a taxa de cambio na data em que voce efetivamente recebeu cada pagamento.

Guarde registros das taxas de cambio utilizadas para cada item de renda e despesa. Inconsistencias em sua declaracao podem levantar questionamentos durante uma auditoria.

Despesas Dedutiveis para Imovel de Aluguel no Exterior

Assim como com imoveis de aluguel nos EUA, voce pode deduzir despesas ordinarias e necessarias para gerenciar e manter o imovel estrangeiro. Despesas dedutiveis incluem:

• Juros de hipoteca: Deve ser sobre emprestimo garantido pelo imovel
• Impostos sobre propriedade: Dedutivel como despesa de aluguel (nao no Schedule A para imoveis estrangeiros)
• Reparos e manutencao: Nao melhorias de capital
• Taxas de administracao de propriedade: Taxas pagas a agentes ou gerentes locais
• Premios de seguro: Seguro para proprietario ou propriedade
• Publicidade e selecao de inquilinos: Custos relacionados a vacancia
• Viagem para inspecionar o imovel: Sujeito a limitacoes; deve ser o proposito principal da viagem

Todas as despesas devem ser convertidas para dolares americanos pela taxa de cambio aplicavel.

Depreciacao de Imovel de Aluguel no Exterior

Voce tambem deve deduzir a depreciacao do imovel estrangeiro a cada ano em que estiver alugado. Imoveis residenciais estrangeiros para aluguel sao depreciados ao longo de 40 anos (em comparacao com 27,5 anos para imoveis nos EUA). Isso e exigido mesmo que voce nao o reivindique - e se nao reivindicar a depreciacao quando deveria ter feito, o IRS ainda calculara a recuperacao de depreciacao quando voce vender o imovel.

Para calcular a depreciacao, voce precisa da base de custo do edificio (nao do terreno), convertida para dolares pela taxa de cambio quando voce colocou o imovel em servico.

Credito de Imposto Estrangeiro

Se voce pagou imposto de renda sobre a renda de aluguel no seu pais de origem, pode ser capaz de reivindicar o Credito de Imposto Estrangeiro (Formulario 1116). Esse credito reduz sua obrigacao fiscal americana pelo valor do imposto estrangeiro pago sobre a mesma renda, evitando a dupla tributacao.

O credito e limitado ao imposto americano atribuivel a renda de aluguel estrangeira. Se a aliquota de imposto estrangeira for maior do que sua aliquota americana, voce pode nao conseguir usar o credito total no ano atual, mas creditos nao utilizados podem ser transportados por ate 10 anos.

Consideracoes sobre FBAR e FATCA

A renda de aluguel em si nao aciona o FBAR ou FATCA, mas as contas que voce usa para receber o aluguel podem acionar. Se a conta bancaria estrangeira onde voce recebe os pagamentos de aluguel exceder:

• US$ 10.000 em agregado em qualquer momento do ano: Declare o FBAR (FinCEN 114)
• US$ 50.000 ao final do ano (declarantes solteiros): Declare o Formulario 8938 (FATCA)

O imovel estrangeiro em si geralmente nao e um ativo financeiro estrangeiro para fins do Formulario 8938, portanto voce nao declara o imovel nesse formulario.

Regras de Atividade Passiva

A renda de aluguel geralmente e tratada como atividade passiva. Perdas de imoveis de aluguel so podem compensar outra renda passiva, nao seus salarios ou renda de negocio ativo - a menos que voce se qualifique como profissional imobiliario ou sua renda bruta ajustada seja inferior a US$ 100.000 (nesse caso, ate US$ 25.000 em perdas de aluguel podem ser dedutivas).

Essas regras de perda passiva se aplicam a imoveis de aluguel tanto nos EUA quanto no exterior.

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As situacoes de aluguel no exterior variam com base no pais, no tipo de imovel e em como o aluguel e estruturado. Inicie o diagnostico gratuito de 5 minutos para obter uma lista personalizada dos formularios e schedules que voce precisa declarar.