Declarando Ingresos por Alquiler en el Exterior en Impuestos de EE.UU.

¿Debes Declarar Ingresos por Alquiler en el Exterior en los Impuestos de EE.UU.?

Si. Si eres ciudadano americano, titular de green card o extranjero residente (incluida la mayoria de los titulares de visa que pasan el Substantial Presence Test), debes declarar tus ingresos mundiales - incluyendo ingresos por alquiler de propiedades ubicadas fuera de los Estados Unidos.

Los ingresos por alquiler en el exterior se declaran en el Schedule E (Ingresos y Perdidas Suplementarios), adjunto al Formulario 1040. No hay exencion para ingresos por alquiler simplemente porque la propiedad esta ubicada en otro pais.

Como Convertir los Ingresos por Alquiler en el Exterior a Dolares Americanos

Todos los montos en tu declaracion americana deben estar en dolares americanos. Para ingresos por alquiler pagados en moneda extranjera, debes convertir usando un tipo de cambio aceptable:

• Tasa promedio anual: Aceptable para ingresos recibidos durante todo el ano. El IRS y el Departamento del Tesoro de EE.UU. publican tasas promedio anuales.
• Tasa spot en la fecha de recepcion: Usa el tipo de cambio en la fecha en que recibiste efectivamente cada pago.

Mantener registros de los tipos de cambio utilizados para cada elemento de ingreso y gasto. La inconsistencia en tu declaracion puede generar preguntas durante una auditoria.

Gastos Deducibles para Propiedades de Alquiler en el Exterior

Al igual que con las propiedades de alquiler en EE.UU., puedes deducir gastos ordinarios y necesarios para administrar y mantener la propiedad extranjera. Los gastos deducibles incluyen:

• Intereses hipotecarios: Debe ser sobre un prestamo garantizado por la propiedad
• Impuestos sobre la propiedad: Deducibles como gasto de alquiler (no en el Schedule A para propiedades extranjeras)
• Reparaciones y mantenimiento: No mejoras de capital
• Honorarios de administracion de propiedades: Honorarios pagados a agentes o administradores locales
• Primas de seguro: Seguro para propietario o propiedad
• Publicidad y seleccion de inquilinos: Costos relacionados con vacantes
• Viaje para inspeccionar la propiedad: Sujeto a limitaciones; debe ser el proposito principal del viaje

Todos los gastos deben convertirse a dolares americanos al tipo de cambio aplicable.

Depreciacion de Propiedades de Alquiler en el Exterior

Tambien debes deducir la depreciacion de la propiedad extranjera cada ano que este alquilada. Las propiedades residenciales extranjeras de alquiler se deprecian durante 40 anos (en comparacion con 27.5 anos para propiedades en EE.UU.). Esto es obligatorio independientemente de si lo reclamas o no - y si no reclamas la depreciacion cuando deberias haberlo hecho, el IRS igualmente calculara la recuperacion de depreciacion cuando vendas la propiedad.

Para calcular la depreciacion, necesitas la base de costo del edificio (no del terreno), convertida a dolares al tipo de cambio cuando pusiste la propiedad en servicio.

Credito por Impuestos Extranjeros

Si pagaste impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler en tu pais de origen, puedes reclamar el Credito por Impuestos Extranjeros (Formulario 1116). Este credito reduce tu obligacion fiscal americana por el monto del impuesto extranjero pagado sobre los mismos ingresos, evitando la doble tributacion.

El credito esta limitado al impuesto americano atribuible a los ingresos por alquiler extranjeros. Si la tasa impositiva extranjera es mayor que tu tasa americana, es posible que no puedas usar el credito completo en el ano actual, pero los creditos no utilizados pueden trasladarse hasta 10 anos.

Consideraciones sobre FBAR y FATCA

Los ingresos por alquiler en si mismos no activan el FBAR o FATCA, pero las cuentas que usas para cobrar el alquiler pueden hacerlo. Si la cuenta bancaria extranjera donde recibes los pagos de alquiler supera:

• $10,000 en agregado en cualquier momento del ano: Presenta el FBAR (FinCEN 114)
• $50,000 al final del ano (declarantes solteros): Presenta el Formulario 8938 (FATCA)

La propiedad extranjera en si misma generalmente no es un activo financiero extranjero para fines del Formulario 8938, por lo que no declaras bienes raices en ese formulario.

Reglas de Actividad Pasiva

Los ingresos por alquiler generalmente se tratan como actividad pasiva. Las perdidas de propiedades de alquiler solo pueden compensar otros ingresos pasivos, no tus salarios o ingresos de negocios activos - a menos que te califiques como profesional de bienes raices o tu ingreso bruto ajustado sea inferior a $100,000 (en cuyo caso, hasta $25,000 en perdidas de alquiler pueden ser deducibles).

Estas reglas de perdida pasiva se aplican tanto a propiedades de alquiler en EE.UU. como en el exterior.

Obtener Tu Lista de Declaracion Personalizada

Las situaciones de alquiler en el exterior varian segun el pais, el tipo de propiedad y como esta estructurado el alquiler. Inicia el diagnostico gratuito de 5 minutos para obtener una lista personalizada de los formularios y schedules que necesitas presentar.