Imoveis no Brasil e Declaracao nos EUA

Resposta Direta

Se voce e residente fiscal nos EUA e possui imoveis no Brasil, voce precisa declara-los na sua declaracao americana. A renda de aluguel vai no Schedule E. O ganho na venda e um ganho de capital declaravel no Schedule D. Tudo precisa ser convertido de reais brasileiros para dolares americanos usando as taxas de cambio aprovadas pelo IRS. O FIRPTA nao se aplica a imoveis brasileiros - ele afeta apenas vendedores estrangeiros de imoveis nos EUA.

Declarando Renda de Aluguel de Imoveis Brasileiros

Schedule E e o Seu Formulario

A renda de aluguel de imoveis estrangeiros e declarada no Schedule E (Renda e Perda Suplementar), o mesmo formulario usado para imoveis alugados nos EUA. Voce declara:

• Receita bruta de aluguel recebida durante o ano
• Deducoes permitidas incluindo reparos, honorarios de administracao de imoveis, IPTU, juros de hipoteca em emprestimo brasileiro, seguro e depreciacao

Conversao de Moeda

Todos os valores devem ser convertidos de reais brasileiros (BRL) para dolares americanos (USD). O IRS exige que voce use uma taxa de cambio "razoavel" - geralmente a taxa na data em que voce recebeu a renda ou pagou a despesa.

Para renda de aluguel, muitos contribuintes usam:

• A taxa real na data de cada pagamento para precisao
• A taxa media anual publicada pelo IRS ou pelo Federal Reserve para simplificar

O IRS publica taxas medias de cambio anuais. Usar a media anual e geralmente aceitavel para renda regular de aluguel.

Depreciacao de Imoveis Brasileiros

Voce pode depreciar a parte da construcao (nao o terreno) do seu imovel brasileiro ao longo de 30 anos para imoveis residenciais estrangeiros (comparado a 27,5 anos para imoveis americanos). A base para depreciacao e o valor em USD da construcao no momento em que foi colocada em servico de aluguel.

Impostos Brasileiros Pagos

O IPTU e outros impostos brasileiros que voce paga sobre o imovel alugado podem ser deduzidos como despesas no Schedule E. Alternativamente, alguns contribuintes incluem esses valores no calculo do credito de imposto estrangeiro. Voce nao pode fazer os dois - escolha uma abordagem e aplique-a de forma consistente.

Ganho de Capital na Venda de Imovel Brasileiro

Calculando Sua Base de Custo

Sua base de custo em dolares americanos e calculada como:

1. Preco original de compra em BRL convertido para USD pela taxa de cambio na data da compra
2. Mais benfeitorias de capital (reformas, acrescimos) cada uma convertida pela taxa quando paga
3. Mais custos de aquisicao como ITBI, custas de cartorio e comissoes de corretor na compra

Calculando o Ganho

Os rendimentos da venda em BRL sao convertidos para USD pela taxa de cambio na data do fechamento. O seu ganho de capital e:

Rendimentos da Venda (USD) menos Base de Custo (USD) = Ganho de Capital

Se o imovel foi mantido por mais de um ano, o ganho e tributado com aliquotas preferenciais de ganho de capital de longo prazo (0%, 15% ou 20% dependendo da renda). Se mantido por um ano ou menos, e tributado como renda ordinaria.

Ganho de Moeda na Transacao

Observe que parte do seu ganho pode vir puramente da valorizacao do BRL em relacao ao USD entre a data de compra e a de venda, mesmo que o imovel nao tenha aumentado em valor em BRL. Este ganho relacionado a moeda ainda e tributavel nos EUA.

Exclusao de Residencia Principal

Se voce morou no imovel brasileiro como residencia principal por pelo menos 2 dos 5 anos anteriores a venda, voce pode se qualificar para a exclusao da Secao 121: ate $250.000 do ganho isento de imposto ($500.000 para declarantes casados em conjunto). Esta exclusao se aplica a imoveis estrangeiros da mesma forma que a imoveis americanos.

ITBI vs. Tratamento Fiscal nos EUA

Se voce pagou imposto de renda sobre ganho de capital no Brasil (imposto sobre ganho de capital) na venda, voce pode reivindicar um credito de imposto estrangeiro no Formulario 1116 para compensar o imposto americano sobre o mesmo ganho. Isso frequentemente reduz significativamente ou elimina a dupla tributacao na venda.

O FIRPTA Nao Se Aplica

O FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) e um mecanismo de retencao aplicado quando uma pessoa estrangeira vende imovel nos EUA. Ele nao tem relevancia para:

• Uma pessoa americana (residente ou cidadao) que vende imovel no Brasil
• Um brasileiro que vende imovel localizado no Brasil

Se voce encontrar orientacoes sugerindo que o FIRPTA se aplica a venda do seu imovel brasileiro, essa orientacao esta incorreta.

FBAR e FATCA para Contas Relacionadas

Se voce mantem os rendimentos do aluguel em uma conta bancaria brasileira, essa conta pode acionar obrigacoes de declaracao no FBAR e FATCA:

• FBAR (FinCEN 114): Obrigatorio se suas contas brasileiras ultrapassaram $10.000 agregados em qualquer momento durante o ano
• Formulario 8938 (FATCA): Obrigatorio se os ativos financeiros estrangeiros ultrapassaram $50.000 no final do ano (limites mais altos para aqueles que moram no exterior)

O imovel em si geralmente nao e declarado no FBAR ou no Formulario 8938. As contas bancarias que guardam os fundos relacionados sao o que aciona essas declaracoes.

Entenda Suas Obrigacoes com o Imovel

Seja voce alugando, mantendo ou vendendo recentemente um imovel brasileiro, seus requisitos de declaracao nos EUA dependem do seu status de residencia e das especificidades de cada transacao. Faca o diagnostico gratuito de 5 minutos para entender exatamente quais formularios voce precisa.