Bienes Raices en Brasil y Declaracion en EE.UU.

Respuesta Directa

Si eres residente fiscal de EE.UU. y posees bienes raices en Brasil, debes declararlos en tu declaracion de EE.UU. Los ingresos por alquiler van en el Schedule E. Una ganancia en la venta es una ganancia de capital declarable en el Schedule D. Todo se convierte de reales brasilenos a dolares estadounidenses usando los tipos de cambio aprobados por el IRS. FIRPTA no aplica a propiedades brasilenas - solo afecta a los vendedores extranjeros de bienes raices en EE.UU.

Declarando Ingresos por Alquiler de Propiedades Brasilenas

El Schedule E es Tu Formulario

Los ingresos por alquiler de propiedades extranjeras se declaran en el Schedule E (Ingresos y Perdidas Suplementarios), el mismo formulario que se usa para propiedades en alquiler en EE.UU. Declaras:

• Ingresos brutos de alquiler recibidos durante el ano
• Deducciones permitidas incluyendo reparaciones, honorarios de administracion de propiedades, IPTU (impuestos de propiedad), intereses hipotecarios de un prestamo brasileno, seguros y depreciacion

Conversion de Moneda

Todos los montos deben convertirse de reales brasilenos (BRL) a dolares estadounidenses (USD). El IRS requiere que uses un tipo de cambio "razonable" - generalmente la tasa en la fecha en que recibiste el ingreso o pagaste el gasto.

Para los ingresos por alquiler, muchos contribuyentes usan:

• La tasa real en cada fecha de pago para mayor precision
• La tasa promedio anual publicada por el IRS o la Reserva Federal para simplificar

El IRS publica tipos de cambio promedio anuales. Usar el promedio anual es generalmente aceptable para ingresos regulares de alquiler.

Depreciacion de Propiedades Brasilenas

Puedes depreciar la parte del edificio (no el terreno) de tu propiedad brasilena en alquiler a lo largo de 30 anos para bienes raices residenciales extranjeros (en comparacion con 27,5 anos para propiedades en EE.UU.). La base para la depreciacion es el valor en USD del edificio en el momento en que se puso en servicio de alquiler.

Impuestos Brasilenos Pagados

El IPTU y otros impuestos brasilenos que pagas sobre la propiedad en alquiler pueden deducirse como gastos en el Schedule E. Alternativamente, algunos contribuyentes incluyen estos en el calculo del credito de impuesto extranjero. No puedes hacer ambas cosas - elige un enfoque y aplicalo de manera consistente.

Ganancias de Capital en la Venta de Propiedad Brasilena

Calculando tu Base de Costo

Tu base de costo en dolares estadounidenses se calcula como:

1. Precio de compra original en BRL convertido a USD al tipo de cambio en la fecha de compra
2. Mas mejoras de capital (renovaciones, adiciones) cada una convertida al tipo cuando se pago
3. Mas costos de adquisicion como ITBI (impuesto de transferencia), honorarios notariales y comisiones de agentes inmobiliarios en la compra

Calculando la Ganancia

Los ingresos de la venta en BRL se convierten a USD al tipo de cambio en la fecha del cierre. Tu ganancia de capital es:

Ingresos de la Venta (USD) menos Base de Costo (USD) = Ganancia de Capital

Si la propiedad se mantuvo por mas de un ano, la ganancia se grava con tasas preferenciales de ganancias de capital a largo plazo (0%, 15% o 20% dependiendo de tus ingresos). Si se mantuvo por un ano o menos, se grava como ingreso ordinario.

Ganancia de Moneda en la Transaccion

Ten en cuenta que parte de tu ganancia puede provenir puramente de la apreciacion del BRL frente al USD entre la fecha de compra y la de venta, incluso si la propiedad no aumento de valor en BRL. Esta ganancia relacionada con la moneda todavia es imponible en EE.UU.

Exclusion de Residencia Principal

Si viviste en la propiedad brasilena como tu residencia principal durante al menos 2 de los 5 anos anteriores a la venta, puedes calificar para la exclusion de la Seccion 121: hasta $250,000 de ganancia libre de impuestos ($500,000 para declarantes casados en conjunto). Esta exclusion aplica a propiedades extranjeras de la misma manera que a propiedades de EE.UU.

ITBI vs. Tratamiento Fiscal en EE.UU.

Si pagaste impuesto de ganancias de capital brasileno (imposto sobre ganho de capital) en la venta, puedes reclamar un credito de impuesto extranjero en el Formulario 1116 para compensar el impuesto de EE.UU. sobre la misma ganancia. Esto frecuentemente reduce significativamente o elimina la doble tributacion en la venta.

FIRPTA No Aplica

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es un mecanismo de retencion aplicado cuando una persona extranjera vende bienes raices en EE.UU. No tiene relevancia para:

• Una persona de EE.UU. (residente o ciudadano) que vende propiedad en Brasil
• Un brasileno que vende propiedad ubicada en Brasil

Si encuentras orientacion que sugiere que FIRPTA aplica a la venta de tu propiedad brasilena, esa orientacion es incorrecta.

FBAR y FATCA para Cuentas Relacionadas

Si mantienes los ingresos del alquiler en una cuenta bancaria brasilena, esa cuenta puede activar obligaciones de declaracion en FBAR y FATCA:

• FBAR (FinCEN 114): Requerido si tus cuentas brasilenas superaron $10,000 en conjunto en cualquier momento durante el ano
• Formulario 8938 (FATCA): Requerido si los activos financieros extranjeros superaron $50,000 al final del ano (umbrales mas altos para quienes viven en el exterior)

Los bienes raices en si generalmente no se declaran en FBAR o en el Formulario 8938. Las cuentas bancarias que contienen los fondos relacionados son las que activan estas declaraciones.

Comprende Tus Obligaciones con la Propiedad

Ya sea que alquiles, mantengas o hayas vendido recientemente una propiedad brasilena, tus requisitos de declaracion en EE.UU. dependen de tu estado de residencia y los detalles de cada transaccion. Comienza el diagnostico gratuito de 5 minutos para entender exactamente que formularios necesitas.